2021杭州年度十大“话题交付”楼盘交付楼盘也因时间节点，走向了截然不同的道路。上半年交付的，堪称命运宠儿，喧嚣一时。下半年交付的，却常难免“心凶命穷”，一签难求。
自2018年10月首开，至2020年底售罄，整个销售过程大多数时候是“艰辛+hard”模式。
5次开盘，仅1次勉强摇起号来。当然，这与2018-2019年的楼市大环境有关，外加金隅的定价策略，部分高价房源续销，一直存在难度。
这得益于高端市场市场的变化，养云静舍一把梭哈清盘后，大量改善家庭无处可摇。同时，已是准现房的都会森林，让许多炒房客看到“复制”养云成功的可能性，纷纷涌入其中。
这之后，都会森林一路逆袭。今年5月交付后，立马有房东以夸张挂价出售。大幅逆转的一二手房价，在楼市掀起轩然大波。
据说上半年巅峰时，都会森林甚至出现过9万的成交，还是投资客接盘。下半年虽已回落，但已站稳7万。
楼幢好的大户型，价格更贵些。像是最近主力在推的高楼层150㎡四房两卫，房东挂价1200万，折合单价约8万。
仅隔半年，都会森林二手逆袭一手，得益于几点：一是赶上了最火爆的行情，二是江河汇概念开始如日中天，三是极为舒适的楼间距和大花园。
此外，都会森林的装标虽然一般，但铝板立面、恒温泳池会所等配置，还是让它具备了豪宅的基本素质。
在新房时被维权业主过度妖魔化之后，它二手呈现的状态，超出大多数外人的预期。几个因素叠加，都会森林能创造这样的二手成绩，也在情理之中了。
然而，再强的神话也难免遭遇市场危机。自杨柳郡四期交付两三个月后，大批极小户型批量入市，瞬间拉跨了杨柳郡整体的二手房价。
降价最猛的是一套44㎡，一室一厅一卫，内部格局与普通平层酒店式公寓无异。不仅实用面积不大，还无阳台。
这批极小户型之所以卖不出高价，与户型本身有一定关系。明明是酒店式公寓的产品，却有70年产权，买来还得浪费一张房票。
而炒卖这批极小户型的购房者，很大程度是冲着学区去的。好巧不巧，今年全国“学区房”一片喊打声，最佳卖点也没了。
因这批极小户型价格不断下探，连带同期出售的二三期大户型住宅（80㎡以上），二手房价跟着一并下调。
不过，最近利好消息不断，加上“采实民转公”，杭州土拍回暖，这批极小户型也开始走量了，仅12月至今，就网签了3套。
伴随着极小户型砸盘力道减弱，杨柳郡整体二手房价又现回暖。不仅成交量起来了，价格较前两个月也有一定回调。
它告诉我们，不仅买入和卖出的时机很重要，买家和卖家的悲欢有时并不相通，政策环境的变化更难以把控。
“这个外立面，怎么这么‘怪’？”这是今年年中，位于申花板块的绿城建发沁园（以下简称沁园）交付后，听到最多的一句话。
事实上，沁园的外立面颜色叫“太空灰”，从远处看确实比较显眼，走近小区内部近观，反倒没有那么“浓墨重彩”。创新，有时候就是挑战。
但不管怎么，这个外立面效果，在申花一干豪宅中绝对拉满，辨识度极高。你可以说它是一种个性化的美，不说万人迷，但喜欢的人会特别喜欢。
走进园区，虽然不算很大，但阳光大草坪、儿童游乐设施、景观小品等都做得非常精致，在今年绿城交付楼盘里无出其右。
走进室内，中央空调、地暖、兰舍新风齐全，卫浴是高仪，厨房博世四件套。这个配置，开发商的诚意可以了。
是金子总会发光，在经历了交付初期的价格试探与买卖双方拉锯后，据当地中介透露澳门人威尼斯，最近沁园的二手房出现了不少成交。
无论如何，有绿城背书，加上产品又有竞争力，未来沁园在申花一干豪宅的竞争中，杆位应该始终会很靠前。
今年7月，仅在贝壳一家中介机构上，西溪公馆就有161套租赁房源挂牌。而到了最近，这个数字达到了夸张的370套。
出现这样的局面，一方面和西溪公馆毛坯交付有关，隔间群租的概率更高。另一方面，由于北区限售5年的原因，除了一部分自住，绝大部分投资客手中的房源，只能拿来出租。
香槟金色的石材外立面，大到惊人的楼间距，不少楼幢之间的距离大于1：1。园区内还有童玩区、塑胶跑道、樱花大道等设置，还是相对实用丰富的。
整个小区1001套不限售的房源，二手挂牌量170余套，相当于整个未科二手房挂牌量的10%。再加上已经网签的32套，换手率超过20%。
特价房源更是一抓一大把。一套114㎡三房，报价458万，单价4万。一套135㎡，报价560万，单价4万1。
许多投资客都短时间赚到钱，成功套现走人，顺便帮着接盘侠砍了一回价，拉低了周边众多小区的二手房价，让他们可以更便宜地买到未科的房子。
在砸盘般地降价之下，西溪公馆最近3个月成交量，从10月到12月，分别成交了7、7、8套。不管赚多赚少，能跑量的都是赢家。
一线莲花碗、CBD江景，大面积铝板配玻璃幕墙，博奥隧道直达市民中心……相比大多数盘的“无脑自信”，奥邸确有“独一份”的底气。
引发全城热议的，还有不菲的租金。奥邸216㎡的高区西边套，月租报价一度高达55000元，比壹号院的193㎡（最高29500元），足足贵出80%。
所以，奥邸二手房始终“雷声大、雨点小”，至今无成交。这很好理解，毕竟年末行情差，动辄两三千万的买家又非常难找（也有产证慢挂牌少的原因）。
实探奥邸后，高租金其实也不是不能理解。一来，奥邸具备不错的豪宅气场，纯大户型、两梯两户、3.6米层高、耶鲁智能锁及smeg的厨具等。
况且，这租金也不是南岸最贵。隔壁的公寓深蓝国际，273㎡报价月租4-5万，但精装配置、层高和阳台（进深仅1米）比奥邸还略弱。
据说租下这套奥邸的租客，是一个做跨境电商的年轻人。不知道他的业务里，是不是还需要经常做一些直播，莲花碗绝对是最酷的直播背景了。
退一万步讲，一套奥邸楼层较差的216㎡，按最低12万算，总价也要近2600万。而月租5万+，却能租到最好的房源之一。算算租售比，最高也只有2.5%。
先是三四十组中介组团带看，还有从温台赶来的，浩浩荡荡堵在大门口，房东却没出现。“夕阳下，只留下客户们不舍的眼神和落寞的身影”。
这个号称“未科改善天花板”之一的小区，石材、玻璃幕墙、铝板和金属隔栅组成的外立面，显得低调沉稳。
备案装标6000元/㎡，包含新风、地暖、空调三大件，墙纸和背景墙也完备了。厨房配了西门子四件套，含烤箱+洗碗机。三个卫生间的卫浴品牌，均是科勒。
目前，湖境云庐挂牌价基本在10万/㎡左右。最夸张的一套190㎡下叠边套，挂牌3610万，折合单价19万元/㎡。
到底卖多少，才是湖境云庐的“合理价”？只能让第一套网签来验证了。不过，目前在杭州的二手房成交系统里，还查不到湖境云庐的成交记录。
最具辨识度的，是它的“白金油画框”立面。在“高级灰”一统江湖的杭州楼市，这需要很大勇气。不过从结果看，大家这次创新是成功的。
当然最圈粉的还是它的各种“杭派细节”。比如主入口有取意四水归堂的“九重檐”廊架，由9层铝板堆叠而成，仅工期就耗时半月。
贯穿园区的风雨连廊，不仅加宽加高，还特意采用白金色，以呼应立面。园区有双层挑高大堂、恒温泳池会所，室内有皮革梭织工艺、弧形吊顶、地板的人字拼花……
那么“产品标杆”能否顺利转化为“二手标杆”呢？我翻了一下好找房，目前传宸府仅挂牌了一套约168㎡，开价1383万，折合单价8万出头。
挂牌量少的原因，大概是因它面市时杭州行情正处“小冰期”，2019年1月首开中签率高达约93.92%，再加上板块又不是投资客的重仓地。
8万出头的挂牌价，在拱宸桥东也算不上天花板。在它不远处的金麟府，有9套挂牌，挂价74200元/㎡—107292元/㎡不等。
2015年7月7日，泰禾击退一众大鳄，以楼面价1.25万/㎡、溢价率70%，强势拿下这宗未科低密宝地（淘宝城东南侧）。
次年底，杭州院子“盛装亮相”：独特的东西入户、南北纵向的户户“边套”式布局；总价千万级，和看样板房要求验资100万等，让项目红极一时。
一个月前的现场实探可以看到：园林、巷道、门墙、道路等公共工程基本完成，个性化的牌匾和铜制方灯等中式元素也已呈现。
但不如人意的地方也不少，部分建筑外立面未完工，裸露出水泥；业主的私家庭院，更是一个“半成品”，杂草、青苔随处可见。
贝壳网显示，目前杭州院子共8套房源，只有1套报价低于10万。但近一个月多，空有带看、却无成交。
提前半年交付的紫璋台，或许是今年话题度最高的红盘之一。精装限价28100元/㎡低门槛，叠加高额倒挂（隔壁西雅图二手最高网签价6万3），让它在年初的世纪大分流中依然喜提“万人摇”。
在“双限”之下，紫璋台确实做得相当超预期。比如主入口做了约30米宽中式挑檐大门、归家有三进仪式，一进门就有很强的“获得感”，非常讨喜。
除了门面，它还有两个硬指标很出色。首先是做了约1100㎡的下沉式会所，里面规划了恒温泳池、国学馆——现在的行情下，基本只有四五万的高端改善盘才有恒温泳池会所了。
其次，它的园林还做了大量水系，最长的是一条长约160米，宽约12米的人工河，这在一般项目中也不多见。
这也让紫璋台的短板“顺眼”了很多。比如有业主就留言：“什么高速噪音那都不是事，盲摇，网购一套房，开箱很惊喜”。
4幢自持也“洒洒水”了，“反正上品也有23%自持。”当然，紫璋台最大的“封印”，还是5年限售，一些业主暂时还不能将账面收益落袋为安。
不过最近朋友圈流出一张截图，有中介在叫卖一套紫璋台6楼的96㎡小户型。开价400万，折合单价41667元/㎡。跟周边动辄5万+的二手比，是不是不算夸张？
产品：住宅一共规划4幢高层和6幢洋房，高层主力户型139㎡，洋房主力户型139-169㎡，精装交付
事实上，这在1500㎡“西湖三里庐”会馆实景开放的时候，就早有端倪。一个两层高的大玻璃盒子，室内设计了挑空8米的罗马拱券装饰，由原木、石材和皮革交织出暖色。
这里配置了杭州罕见的地上一层室内恒温泳池，采光和视野都赞；健身房还配有意大利Technogym器材和普拉提床。
走进园区，最值得称道的是挺括外立面。冬日阳光下显得暖意融融，也是让不少奥体新盘都拜服的存在。
立面以香槟金、深灰、浅灰铝板为主，结合石材和幕墙玻璃，再加以斜切线条的勾勒，质感十足。侧面用的是大小交错的灰色铝板，南向阳台用了层次繁复的细节线条，就连常被忽视的北立面也挺好看。
以169㎡洋房为例，四房三卫，四开间朝南格局，总面宽达14.8米。餐客连厅直连带中岛台的厨房，外接7.5米的南阳台，进深1.8米，空间宽敞。
大到陶板+木饰面的客厅背景墙，交标内的大玄关柜和过道柜，小到不锈钢灶台背板和中岛隐藏式插座面板，都可见中海的用心。
所以，业主们也纷纷用脚投票。尽管由于疫情影响，少部分外地业主未能如期前来，但收房率至今已达约99%。装灯挂窗帘的有之，叫外卖打羽毛球的有之。